Comment faire face aux impayés de loyer ?
Que vous soyez locataire ou propriétaire l’impayé de loyer est une situation délicate.
Réagir tout de suite
Pour trouver une solution satisfaisante, vous devez réagir tout de suite, solliciter des aides, trouver un accord ou engager une procédure. Selon le contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail. S’il ne s’exécute pas, le propriétaire est en droit agir, il est en droit de demander à ce que l’on mette fin au contrat de bail.
Les procédures à mettre en œuvre varient en fonction de la nature du bail. Les dispositions légales sont plus protectrices pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux ou professionnels en raison même de la destination du local.
Mais quel que soit la nature du bail, la procédure d’expulsion est longue notamment en raison des délais qui l’encadrent.
Le propriétaire a donc intérêt à agir rapidement et à trouver une solution « amiable » lorsque celle-ci est envisageable.
A défaut, il conviendra d’engager la procédure aux fins de résiliation du bail et recouvrement des loyers impayés. Cette procédure obéira à des règles distinctes en fonction de la nature du contrat de bail.
Il est donc nécessaire de distinguer le recouvrement de loyers impayés dans le cadre d’un bail d’habitation (meublé ou non) et ceux dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel.
Le recouvrement des loyers impayés en matière de bail d’habitation
Le recouvrement des loyers impayés est une procédure délicate et complexe car directement liée au domicile du débiteur.
En droit civil français, le domicile, considéré comme inviolable, occupe une place particulière : il constitue le lieu ou une personne a son établissement principal.
La procédure de recouvrement de loyers impayés pouvant mener jusqu’à l’expulsion du locataire est donc strictement encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution dont les dispositions enferment cette procédure dans des délais précis et incompressibles.
La loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 Novembre 2018 est venue récemment modifiée la loi ALUR du 24 Mars 2014, afin de simplifier cette procédure de recouvrement.
La conclusion du bail d’habitation et les précautions à prendre
Propriétaires bailleurs, tout débute au jour de l’établissement du bail avec votre locataire. A ce stade, dans l’éventualité de situations ultérieures fâcheuses, quelques précautions peuvent être envisagées.
Lors de la rédaction du bail, veillez à insérer une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail. En cas de défaut de paiement du loyer et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer les loyers au locataire, la clause est réputée acquise et la résiliation du bail pourra être prononcée.
Par ailleurs, souscrire une assurance garantie des loyer impayés (GLI) vous permet de garantir le paiement de vos loyers en cas de défaut de paiement. Une caution peut également être inscrite au contrat de bail afin de suppléer la carence du locataire dans le paiement des loyers.
La procédure de recouvrement des loyers impayés
En cas de défaut de paiement des loyers, nous délivrons à votre locataire un commandement d’avoir à payer les loyers lui accordant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.
Le contenu du commandement a été récemment simplifié par la loi ELAN du 23 Novembre 2018 en réduisant les mentions obligatoires devant y figurer à peine de nullité.
En outre, si votre locataire bénéficie d’allocations logements, la caisse d’allocations familiales devra être avertie des difficultés de paiement rencontrées. Et ce, à compter de deux mois de loyers (hors charges) impayés.
A l’expiration du délai de deux mois accordé par le commandement, et à défaut de paiement, il conviendra d’assigner votre locataire en résiliation de bail et en paiement des loyers. La clause résolutoire insérée dans le bail vous autorise à assigner le locataire en référé, à défaut d’une telle clause une assignation au fond sera de rigueur.
Le juge saisi en référé de votre demande de paiement des loyers et de résiliation du bail constate alors l’acquisition de cette clause résolutoire et prononce la résiliation du bail. Le juge ordonne l’expulsion, sans avoir à se prononcer sur le fond de l’affaire.
Assignation loyers impayés
l’assignation en paiement des loyers est l’acte introductif d’instance de la procédure de recouvrement de loyers impayés, elle succède au commandement de payer les loyers délivré au locataire défaillant et resté sans effet. L’assignation en paiement des loyers est signifiée au débiteur et l’invite donc à comparaître devant le juge. L’assignation peut être faite en référé, dans le cas où le contrat de bail comporte une clause résolutoire, à défaut d’une telle clause il s’agit d’une assignation au fond.
En l’absence de clause résolutoire, la procédure se déroule au fond. Cela signifie que le juge est amené à apprécier le bienfondé de votre demande d’expulsion au regard du cas d’espèce.
La décision du juge prononçant l’expulsion doit être signifiée à votre débiteur, lui ouvrant des voies de recours pour contester en cas de désaccord avec la décision rendue.
Afin de gagner du temps, en faisant courir les délais, nous signifions en parallèle de la décision de justice un commandement d’avoir à quitter les lieux ouvrant un délai de deux mois à votre locataire pour libérer volontairement les lieux.
Issue de la procédure en cas d’échec du recouvrement des loyers : l’expulsion du locataire
A la suite de la délivrance du commandement de quitter les lieux d’un local affecté à l’habitation principale, nous nous chargeons d’informer différents organismes de la mesure d’expulsion à venir. Cette démarche vise notamment à assurer le relogement de la personne expulsée.
Ainsi notification est faite au Préfet du département du commandement de quitter les lieux, conformément à l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Votre locataire peut quant à lui saisir le Fonds de solidarité logement (FSL) du département qui accorde des aides financières en cas de difficultés de paiement des loyers ou des dépenses inhérentes au fonctionnement du foyer.
Enfin, une tentative d’expulsion est réalisée par l’Huissier de Justice, visant à informer votre locataire de l’imminence de son expulsion et à l’inciter à quitter de son propre chef le logement.
A défaut de départ volontaire, nous procédons à l’expulsion après réquisition et octroi de la force publique. Un procès-verbal d’expulsion est dressé relatant les opérations d’expulsion, ce procès-verbal sera ensuite notifié au Service fiscaux des contributions.
Trêve hivernale et suspension des mesures d’expulsion
La procédure d’expulsion est soumise au respect de la trêve hivernale qui protège les locataires du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut avoir lieu, néanmoins la procédure de recouvrement de loyers et de résiliation du bail peut poursuivre son cours.
Délais réduits
La procédure d’expulsion est soumise à des délais réduits dans certains cas spécifiques : expulsion du conjoint violent, expulsion de squatters, expulsion d’un local commercial.
Pour les deux premiers cas le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux est supprimé. En matière d’expulsion d’un local commercial, ne s’agissant pas d’un domicile, le commandement de quitter n’est soumis à aucun délai légal, mais seulement à un délai raisonnable.
Le recouvrement des loyers impayés en matière de bail professionnel ou commercial
Le recouvrement des loyers impayés en matière commerciale ou professionnelle est simplifié.
Cependant comme en matière de baux d’habitation, nous vous conseillons vivement à insérer une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail qui vous permettra en cas de défaut de paiement du loyer et à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de payer les loyers au locataire (article L145-41 du Code de commerce) de faire constater par le juge des référés l’acquisition de la clause est réputée et la prononciation de la résiliation du bail.
Nous nous assurons également de dénoncer l’assignation aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce, afin de satisfaire aux exigences prévues par l’article L143-2 du Code de commerce.
Une fois la décision obtenue prononçant l’expulsion, nous signifierons le commandement de quitter les mieux et procéderons à l’expulsion du local après avoir requis et obtenu le concours de la force publique.
