L’huissier de justice : un auxiliaire de justice à vos côtés

Que ce soit dans les relations professionnelles ou entre particuliers des litiges sont susceptibles de survenir. L’huissier de justice occupe un rôle central dans la résolution des conflits.

 

La résolution amiable du litige

Avant d’envisager une action judiciaire, vous pouvez choisir de mettre en œuvre une tentative de résolution amiable de votre conflit.

L’objectif est d’obtenir la résolution de votre litige en dehors de toute procédure judiciaire, souvent longue et coûteuse.

Nous trouvons une solution rapide par des actions proportionnées à vos besoins.

Ces interventions se feront sous différentes formes en fonction de la nature du litige.

 

Par exemple, pour une obligation de faire (remise de document, encombrement des parties communes etc…), notre intervention pourra prendre la forme de mise en demeure, sommation de faire…

Pour le recouvrement d’une créance impayée notre intervention pourra prendre la forme de relance téléphonique, visites domiciliaire, sommation de payer…

 

Notre statut d’Huissier de Justice, en tant qu’auxiliaire de justice et de tiers au conflit, permet souvent de désamorcer un conflit avant que celui-ci ne donne lieu à un procès.

 

Vous avez également la possibilité de nous saisir en qualité de médiateur de justice afin de tenter une résolution amiable de votre différend qui peut alors aboutir en cas d’accord, à un procès-verbal signé par les parties.

Qu'est-ce qu'un médiateur juridique ?

Le médiateur juridique est une personne spécialement désignée pour mettre en œuvre une médiation entre les parties dans le but de trouver une résolution au différend qui les oppose. Le médiateur peut être nommé par le juge, il s’agira alors d’une médiation judiciaire, ou par les parties dans le cadre d’une médiation conventionnelle. Le médiateur est donc un tiers professionnel, impartial et indépendant donc la mission principale est de favoriser la résolution amiable d’un conflit.

La résolution judiciaire du litige

A défaut de résolution amiable de votre litige, nous vous accompagnerons pour mettre en œuvre l’action judiciaire.

 

Nous vous conseillerons sur les différents modes d’introduction de demande en justice :

 

En matière contentieuse

(article 53 et suivants du Code de procédure civile) :

 

  • Par assignation
  • Par requête conjointe,
  • Par requête,
  • Par déclaration au greffe de la juridiction compétente

 

En matière gracieuse

(article 60 et suivants du Code de procédure civile) :

 

  • Par requête au greffe de la juridiction compétente

 

Nous vous accompagnerons dans ces démarches en vous orientant vers la solution la plus adaptée à votre situation.

 

A la suite de l’obtention de votre titre exécutoire, nous mettrons en œuvre les mesures d’exécution forcée appropriées en fonction de la nature de votre litige et des éléments de solvabilité de votre adversaire.

Nous pouvons ainsi envisagée une procédure d’exécution forcée par voie de saisie-attribution, de saisie-vente de mobilier, de saisie-immobilière, de saisie de droits incorporels (licence d’exploitation de débit de boisson, licence de taxi etc.) etc…

 

L’établissement d’un procès-verbal d’état des lieux par l’Huissier de Justice

Vous souhaitez faire constater l’état d’un appartement ou de tout autre local à l’entrée ou la sortie?

Que vous soyez propriétaire ou locataire nous vous conseillons d’établir un état des lieux afin de garantir vos droits et vous protéger d’éventuels conflits.

 

Un acte important

En matière locative, l’état des lieux est un acte très important. Il permet de fixer à une date donnée et de manière contradictoire l’état du bien loué.

Les états des lieux d’entrée et de sortie sont des constats réalisés à la demande du bailleur (ou son représentant) et ou du locataire, et permettent de comparer le logement lors de l’entrée dans les lieux et lors de la sortie.

 

Ce sont les articles 1730 et 1731 du Code civil qui régissent les états des lieux.

Le principe vaut que lorsqu’il a été fait un état des lieux, le locataire a l’obligation de restituer le bien loué dans l’état où il l’a pris excepté ce qui est dû à la vétusté ou la force majeur.

En revanche, si aucun état des lieux n’a été fait à l’entrée du locataire, il est censé avoir pris le local en bon état et il a l’obligation de le rendre de même. Il est donc primordial pour le locataire de faire dresser un état des lieux d’entrée par son bailleur pour faire constater les défauts existants ; quant au bailleur, il doit impérativement faire dresser l’état des lieux de sortie s’il veut pouvoir réclamer les frais de réparations éventuels à son locataire sortant.

 

Concernant les baux d’habitation pour les locations vides régies par la loi du 6 juillet 1989, l’article 3 stipule que :

 » Un état des lieux, établi contradictoirement par les parties lors de la remise et de la restitution des clés ou, à défaut, par huissier de justice, à l’initiative de la partie la plus diligente et à frais partagés par moitié, est joint au contrat. Lorsque l’état des lieux doit être établi par un huissier de justice, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l’avance par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.  A défaut d’état des lieux, la présomption établie par l’article 1731 du Code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l’établissement de l’état des lieux.

 

 

La garantie d’un accompagnement complet

Tout d’abord, nous vous accompagnons lors de la prise de possession et la restitution des lieux par l’établissement d’un procès-verbal d’état des lieux.

 

Cet acte garantira une description précise et complète des locaux et des équipements présents.

Des photographies seront souvent annexées au procès-verbal de constat pour illustrer la description réalisée et les désordres constatés.

 

Le procès-verbal actera la remise des clefs à l’entrée et leur restitution à la sortie comme libération effective des lieux et la fin du bail conclu.

 

Nous sommes également présents pour vous assister dans la préparation de l’état des lieux de sortie en adressant à votre cocontractant une convocation dans les délais légaux.

 

Si malgré les précautions prises lors de la réalisation de l’état des lieux des désaccords s’élèvent entre les parties, nous serons à vos côtés pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.

 

En raison de la force probante que lui confère la loi, le procès-verbal de constat vous permettra d’assurer la défense de vos intérêts dans une éventuelle procédure judiciaire.

 

Outre une description détaillée et exclusive de toute appréciation personnelle, le procès-verbal de constat constitue comme tout procès-verbal établi par Huissier de Justice, une preuve écrite « incontestable ».

En effet, les constatations effectuées par un huissier de justice permettent de sécuriser les parties et d’éclairer le magistrat, l’ensemble du procès-verbal bénéficiant désormais d’une force probante renforcée :

 

– Les diligences de l’huissier de justice ont valeur authentique et valent jusqu’à inscription de faux.

– Les constatations font foi jusqu’à preuve contraire.

 

Il appartiendra donc à votre adversaire d’établir que les constations réalisées par l’huissier de justice sont inexactes.

Qu’est-ce qu’un état des lieux ?

L’état des lieux est un acte établi réalisé par le bailleur (ou son représentant) et le locataire à l’occasion d’un contrat de location visant à lister l’état du logement et de ses équipements (en cas de logement meublé). L’état des lieux est réalisé en deux temps, au moment de l’entrée dans le logement du locataire et au moment de sa sortie permettant ainsi de réaliser un comparatif de l’état global du logement. L’état des lieux peut être réalisé par un huissier de justice, il s‘agira alors d’un procès-verbal de constat d’huissier. L’état des lieux est établi contradictoirement entre les parties.

Comment faire face aux impayés de loyer ?

Que vous soyez locataire ou propriétaire l’impayé de loyer est une situation délicate.

Réagir tout de suite

Pour trouver une solution satisfaisante, vous devez réagir tout de suite, solliciter des aides, trouver un accord ou engager une procédure. Selon le contrat de bail, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus dans le bail. S’il ne s’exécute pas, le propriétaire est en droit agir, il est en droit de demander à ce que l’on mette fin au contrat de bail.

Les procédures à mettre en œuvre varient en fonction de la nature du bail. Les dispositions légales sont plus protectrices pour les baux d’habitation que pour les baux commerciaux ou professionnels en raison même de la destination du local.

 

Mais quel que soit la nature du bail, la procédure d’expulsion est longue notamment en raison des délais qui l’encadrent.

Le propriétaire a donc intérêt à agir rapidement et à trouver une solution « amiable » lorsque celle-ci est envisageable.

A défaut, il conviendra d’engager la procédure aux fins de résiliation du bail et recouvrement des loyers impayés. Cette procédure obéira à des règles distinctes en fonction de la nature du contrat de bail.

 

Il est donc nécessaire de distinguer le recouvrement de loyers impayés dans le cadre d’un bail d’habitation (meublé ou non) et ceux dans le cadre d’un bail commercial ou professionnel.

 

Le recouvrement des loyers impayés en matière de bail d’habitation

Le recouvrement des loyers impayés est une procédure délicate et complexe car directement liée au domicile du débiteur.

En droit civil français, le domicile, considéré comme inviolable, occupe une place particulière : il constitue le lieu ou une personne a son établissement principal.

La procédure de recouvrement de loyers impayés pouvant mener jusqu’à l’expulsion du locataire est donc strictement encadrée par le Code des procédures civiles d’exécution dont les dispositions enferment cette procédure dans des délais précis et incompressibles.

 

La loi ELAN portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 Novembre 2018 est venue récemment modifiée la loi ALUR du 24 Mars 2014, afin de simplifier cette procédure de recouvrement.

 

La conclusion du bail d’habitation et les précautions à prendre

Propriétaires bailleurs, tout débute au jour de l’établissement du bail avec votre locataire. A ce stade, dans l’éventualité de situations ultérieures fâcheuses, quelques précautions peuvent être envisagées.

Lors de la rédaction du bail, veillez à insérer une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail. En cas de défaut de paiement du loyer et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de payer les loyers au locataire, la clause est réputée acquise et la résiliation du bail pourra être prononcée.

Par ailleurs, souscrire une assurance garantie des loyer impayés (GLI) vous permet de garantir le paiement de vos loyers en cas de défaut de paiement. Une caution peut également être inscrite au contrat de bail afin de suppléer la carence du locataire dans le paiement des loyers.

 

La procédure de recouvrement des loyers impayés

En cas de défaut de paiement des loyers, nous délivrons à votre locataire un commandement d’avoir à payer les loyers lui accordant un délai de deux mois pour régulariser sa situation.

Le contenu du commandement a été récemment simplifié par la loi ELAN du 23 Novembre 2018 en réduisant les mentions obligatoires devant y figurer à peine de nullité.

 

En outre, si votre locataire bénéficie d’allocations logements, la caisse d’allocations familiales devra être avertie des difficultés de paiement rencontrées. Et ce, à compter de deux mois de loyers (hors charges) impayés.

A l’expiration du délai de deux mois accordé par le commandement, et à défaut de paiement, il conviendra d’assigner votre locataire en résiliation de bail et en paiement des loyers. La clause résolutoire insérée dans le bail vous autorise à assigner le locataire en référé, à défaut d’une telle clause une assignation au fond sera de rigueur.

Le juge saisi en référé de votre demande de paiement des loyers et de résiliation du bail constate alors l’acquisition de cette clause résolutoire et prononce la résiliation du bail. Le juge ordonne l’expulsion, sans avoir à se prononcer sur le fond de l’affaire.

 

Assignation loyers impayés

l’assignation en paiement des loyers est l’acte introductif d’instance de la procédure de recouvrement de loyers impayés, elle succède au commandement de payer les loyers délivré au locataire défaillant et resté sans effet. L’assignation en paiement des loyers est signifiée au débiteur et l’invite donc à comparaître devant le juge. L’assignation peut être faite en référé, dans le cas où le contrat de bail comporte une clause résolutoire, à défaut d’une telle clause il s’agit d’une assignation au fond.

En l’absence de clause résolutoire, la procédure se déroule au fond. Cela signifie que le juge est amené à apprécier le bienfondé de votre demande d’expulsion au regard du cas d’espèce.

 

La décision du juge prononçant l’expulsion doit être signifiée à votre débiteur, lui ouvrant des voies de recours pour contester en cas de désaccord avec la décision rendue.

Afin de gagner du temps, en faisant courir les délais, nous signifions en parallèle de la décision de justice un commandement d’avoir à quitter les lieux ouvrant un délai de deux mois à votre locataire pour libérer volontairement les lieux.

 

Issue de la procédure en cas d’échec du recouvrement des loyers : l’expulsion du locataire

A la suite de la délivrance du commandement de quitter les lieux d’un local affecté à l’habitation principale, nous nous chargeons d’informer différents organismes de la mesure d’expulsion à venir. Cette démarche vise notamment à assurer le relogement de la personne expulsée.

Ainsi notification est faite au Préfet du département du commandement de quitter les lieux, conformément à l’article R412-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Votre locataire peut quant à lui saisir le Fonds de solidarité logement (FSL) du département qui accorde des aides financières en cas de difficultés de paiement des loyers ou des dépenses inhérentes au fonctionnement du foyer.

 

Enfin, une tentative d’expulsion est réalisée par l’Huissier de Justice, visant à informer votre locataire de l’imminence de son expulsion et à l’inciter à quitter de son propre chef le logement.

A défaut de départ volontaire, nous procédons à l’expulsion après réquisition et octroi de la force publique. Un procès-verbal d’expulsion est dressé relatant les opérations d’expulsion, ce procès-verbal sera ensuite notifié au Service fiscaux des contributions.

 

Trêve hivernale et suspension des mesures d’expulsion

La procédure d’expulsion est soumise au respect de la trêve hivernale qui protège les locataires du 1er novembre au 31 mars de chaque année. Pendant cette période, aucune expulsion ne peut avoir lieu, néanmoins la procédure de recouvrement de loyers et de résiliation du bail peut poursuivre son cours.

 

Délais réduits

La procédure d’expulsion est soumise à des délais réduits dans certains cas spécifiques : expulsion du conjoint violent, expulsion de squatters, expulsion d’un local commercial.

Pour les deux premiers cas le délai de deux mois du commandement de quitter les lieux est supprimé. En matière d’expulsion d’un local commercial, ne s’agissant pas d’un domicile, le commandement de quitter n’est soumis à aucun délai légal, mais seulement à un délai raisonnable.

 

Le recouvrement des loyers impayés en matière de bail professionnel ou commercial

Le recouvrement des loyers impayés en matière commerciale ou professionnelle est simplifié.

Cependant comme en matière de baux d’habitation, nous vous conseillons vivement à insérer une clause résolutoire prévoyant la résiliation du bail qui  vous permettra en cas de défaut de paiement du loyer et à l’expiration d’un délai d’un mois suivant la délivrance d’un commandement de payer les loyers au locataire (article L145-41 du Code de commerce) de faire constater par le juge des référés l’acquisition de la clause est réputée et la prononciation de la résiliation du bail.

 

Nous nous assurons également de dénoncer l’assignation aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire aux éventuels créanciers inscrits sur le fonds de commerce, afin de satisfaire aux exigences prévues par l’article L143-2 du Code de commerce.

 

Une fois la décision obtenue prononçant l’expulsion, nous signifierons le commandement de quitter les mieux et procéderons à l’expulsion du local après avoir requis et obtenu le concours de la force publique.

 

Pourquoi faire appel à un huissier de justice pour constater l’affichage de son autorisation d’urbanisme ?

Vous souhaitez entreprendre une construction, une rénovation, une démolition ?

 

Une première étape

Le préalable indispensable consiste en l’obtention d’une autorisation d’urbanisme (déclaration préalable, permis de construire, permis de démolir, permis d’aménager, permis modification d’un permis de construire ou d’aménager).

 

Un extrait de cette autorisation devra obligatoirement être affiché sur votre terrain. L’affichage se fait grâce à un panneau qui doit contenir des informations obligatoires. Ce panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux. La date de cet affichage sert de point de départ aux tiers pour contester l’autorisation d’urbanisme.

 

Recourir à un huissier de justice n’est pas obligatoire mais incontestable. Le constat d’affichage vous permet de vous constituer une preuve dans le cadre d’un litige, preuve de la régularité de l’affichage quant à son contenu mais aussi quant à sa durée.

Qu’est-ce qu’une autorisation d’urbanisme?

L’autorisation d’urbanisme est une autorisation délivrée par l’Administration après vérification de la conformité des travaux au regard des règles d’urbanisme. Ce document autorise la construction, la rénovation, la démolition ou l’aménagement d’un bâtiment. Sont visés les bâtiments à usage d’habitation, industriel ou commercial. L'autorisation d'urbanisme prend la forme d'un arrêté. Cet arrêté indique : • la mairie au nom de laquelle la décision est prise, • les principales caractéristiques de l'autorisation d'urbanisme (votre nom et adresse, l'objet de la demande, le numéro d'enregistrement et le lieu des travaux), • les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application, • les avis recueillis en cours d'instruction et leur sens.

L’affichage obligatoire de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain

Le Code de l’urbanisme impose l’affichage de votre autorisation d’urbanisme sur le lieu où auront se dérouleront les travaux.

L’objectif de l’affichage de l’autorisation d’urbanisme est de porter à la connaissance des tiers le projet à venir.

 

Ainsi vous devez afficher un extrait de cette autorisation sur votre terrain par le biais d’un panneau dès la notification de l’arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite (ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable) est acquis.

 

Forme et contenu de l’affichage

L’affichage se fait grâce à un panneau rectangulaire dont les dimensions doivent être supérieures à 80 centimètres.

Vous pouvez trouver ce type de panneau notamment dans les magasins de bricolage.

Le coût du panneau est à votre charge.

 

Le panneau doit être installé de telle sorte que les renseignements qu’il contient soient lisibles de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier.

Le panneau doit mentionner :

  • votre nom,
  • votre raison sociale ou dénomination sociale,
  • la date de délivrance du permis ainsi que son numéro,
  • la nature du projet et la superficie du terrain,
  • l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté,
  • le nom de l’architecte auteur du projet architectural,
  • les droits de recours des tiers à savoir : « Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain du présent panneau (art. R600-2 du code de l’urbanisme). »

Tout recours administratif ou tout recours contentieux doit, à peine d'irrecevabilité, être notifié à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable. Cette notification doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours.

– Art. R600-1 du code de l'urbanisme

Il doit également indiquer, en fonction de la nature du projet :

  • Si le projet prévoit des constructions, la superficie du plancher hors œuvre nette autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
  • Si le projet porte sur un lotissement, le nombre maximum de lots prévus ;
  • Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs, le nombre total d’emplacements et, s’il y a lieu, le nombre d’emplacements réservés à des habitations légères de loisirs.
  • Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir.

 

Depuis le 4 juin 2018, la mention de la date d’affichage du permis en mairie n’est plus obligatoire.

 

L’affichage de l’autorisation d’urbanisme est imposé afin de permettre aux tiers de former un recours contentieux à l’encontre de la décision d’autorisation d’urbanisme.

En effet, conformément à l’article R. 600-2 du Code de l’organisme, le délai des tiers pour former un tel recours court à compter du premier jour de l’affichage du panneau et ce pour une période continue de deux mois.

 

Durée de l’affichage

Le panneau doit être affiché pendant toute la durée des travaux sans pouvoir être inférieure à 2 mois continus.

 

La preuve de l’affichage

En cas de contestation, il vous appartient d’apporter la preuve que vous avez bien rempli les formalités d’affichage. Pour ce faire, vous devez établir :

  • la régularité de l’affichage,
  • la lisibilité et visibilité du panneau d’affichage,
  • la date du début de l’affichage ainsi que la continuité de l’affichage pendant deux mois.

 

 

Conséquence en l’absence ou de mauvais affichage

Le défaut d’affichage de votre permis de construire peut conduire à des amendes pouvant aller jusqu’à 1 500 €. Votre permis de construire peut également être suspendu pour défaut ou irrégularité de l’affichage.

 

Le délai de deux mois dont bénéficient les tiers pour exercer un recours contentieux à votre encontre ne court pas et la contestation demeure toujours possible.

 

Les tiers peuvent demander l’annulation du permis de construire devant le juge administratif. Si une construction a été effectuée, le tribunal pourra ordonner sa démolition en raison de la violation d’une règle d’urbanisme.

 

 

La sécurité offerte par le recours à l’huissier de justice

L’affichage d’un permis de construire par un huissier de justice vous permet en cas de contentieux de justifier sans difficulté de l’accomplissement des formalités légales d’affichage prévues par le Code de l’urbanisme.

 

Le délai de recours des tiers à l’encontre de l’autorisation d’urbanisme prévu à l’article R. 600-2 du Code de l’urbanisme, court à compter du premier jour de l’affichage du panneau et ce pour une période continue de deux mois.

 

Mais comment prouver la date d’affichage du panneau ? Ou encore, comment attester que le panneau a été affiché de manière continue pendant les deux mois réglementaires ?

 

En faisant appel à nos services pour l’affichage de votre autorisation d’urbanisme vous avez la garantie de pouvoir rapporter la preuve de l’affichage de votre autorisation d’urbanisme de même que celle de sa conformité aux dispositions légales quant à son contenu qu’à ses dimensions (article A424-15 du Code de l’urbanisme).

 

Nous vérifions tout d’abord que votre panneau d’autorisation d’urbanisme contient les mentions obligatoires indispensables.

Nous procédons à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’affichage d’autorisation d’urbanisme le jour de l’affichage de votre panneau, puis réalisons deux passages supplémentaires à un mois d’intervalle afin d’établir le caractère continu de l’affichage durant le délai de recours offert au tiers.

Qu'est-ce qu'un procès-verbal de constat de travaux ?

Le procès-verbal de constat de travaux réalisé par un huissier de justice prend généralement plusieurs formes : le constat avant travaux (permettant de décrire la situation du chantier avant le début des travaux) ; le constat d’affichage du permis de construire (pendant deux mois avant le début des travaux) ; constat de retard dans les travaux ou d’abandon de chantier (réalisé au cours du chantier pour faire constater son avancement ou son abandon) ; le constat de malfaçon (après les travaux il permet d’établir des défauts de conformité ou manquements des prestataires).